Jedną z najczęstszych kwestii spotykanych w ramach spraw cywilnych oraz szeroko rozumianego prawa cywilnego, a w szczególności w zakresie zobowiązań jest kwestia sporządzania umów przedwstępnych. W szczególności dotyczy to przede wszystkim umów przedwstępnych zakupu nieruchomości lub droższych ruchomości takich jak samochody, udziały w spółkach prawa handlowego lub wysokich wierzytelności. Jak należy zatem postępować aby sporządzić dobrą i korzystną dla nas umowę przedsenną i czym przede wszystkim kierować się?  

Należy jednak znacząc do kwestii istotny tego typu zobowiązania. Umowa przedwstępna  przede wszystkim, tym różni się od umowy sprzedaży, iż nie przenosi własności nieruchomości – jest wyłącznie oświadczeniem woli, w którym kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ważne jest aby w takiej umowie ściśle określić termin ostateczny na zawarcie umowy ostatecznej.  Warto  także pamiętać, że niewyznaczenie terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej sprawia, że ta wygasa i nie jest możliwe żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, co wówczas pozbawia kupującego jakichkolwiek uprawnień. Warto tutaj również zaznaczyć istotną kwestię tj. fakt, iż roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Gdy natomiast żądanie zawarcia tej umowy oddali sąd poprzez wydany, to nasze roszczenia określone w umowie przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od uprawomocnienia tego  wyroku. 

Przede wszystkim zachęcamy do skorzystania z porad prawnych doświadczonego prawnika od spraw cywilnych, który posiada wieloletnie doświadczenie w prawie cywilnym oraz sporządzaniu umów. To właśnie adwokat od prawa cywilnego może nie tylko sporządzić tego  typu umowę, ale i również dobrać odpowiednie środki i zabezpieczenia  zapłaty ceny lub możliwości dochodzenia zawarcia umowy przed sądem. 

Najczęściej będziemy spotykać oczywiście umowy przedwstępne zakupu nieruchomości. Przede wszystkim umowa przedwstępna jest podpisywana, gdy zakup nieruchomości zostanie sfinansowany z kredytu hipotecznego lub też nieruchomość jeszcze nie został ukończona przez dewelopera. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oczywiście nie musi zostać zawarta w formie notarialnej.   Klienci naszej kancelarii adwokackiej często decydują się na zawarcie jej w zwykłej formie tak zwanej pisemnej. Co jednak skutkuje zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej. Przede wszystkim zawarcie umowy przed notariuszem daje nam gwarancje pewności, iż w wypadku uchylenia się przez sprzedającego od wypełnienia swojego zobowiązania i przeniesienia na nas prawa własności, to wówczas jesteśmy uprawnieni do dochodzenia swoich praw i złożenia pozwu do sądu o złożenie tzw. zastępczego oświadczenia woli w trybie art. 64 kodeksu cywilnego, co wówczas zastępuje wolę sprzedającego a my jesteśmy już nowym właścicielem nieruchomości. Pamiętaj również, iż nowa ustawa deweloperska, która obowiązuje już od lipca 2022 roku obliguje natomiast deweloperów do zawierania umów przedwstępnych w formie aktów notarialnych oraz wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. Co nam natomiast daje taki wpis. Mianowicie wpisanie roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości daje nam pewną gwarancje, iż każda inna osoba zainteresowana zakupem przedmiotowego domu, mieszkania zauważy nasze roszczenie wynikające z umowy i z pewnością zrezygnują z zawarcia takiej umowy lub też będą wymagali wyjaśnienia od sprzedającego. 

Inna istotną kwestią wiążącą się z tego typu umową jest to aby  umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wiązała się  z zapłatą zadatku,  a nie z zaliczką. Często może się wielu osoba wydać to mało istotne, a wiele osób nie widzi nawet różnicy pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Niemniej jednak istotna jest diametralne odmienna. 

Przechodząc do sedna, otóż jeśli sprzedający zrezygnuje z zawarcia transakcji, to osoba, która chciała nabyć nieruchomość, może się od niego ubiegać zapłaty dwukrotności kwoty tego zadatku. W takim wypadku strona niezawiniona, odstępuję od zwarcia umowy i wówczas żąda zapłaty zadatku w kwocie dwukrotności jego wysokości. W tym zakresie można jednak powyższą kwestie uregulować odmiennie, o czym mów art. 395 kodeksu cywilnego.  Natomiast jeśli to kupujący nie podpisze umowy przyrzeczonej, to zbywca będzie mógł uzyskany zadatek zatrzymać. Co również istotne, druga strona może dochodzić roszczeń tzw. uzupełniających. 

Na zakończenie pamiętajmy, iż w wypadku gdy dokonujemy zakupu mieszkania lub domu przy użyciu środków pochodzących z kredytu, warto takie okoliczności wskazać w umowie i określić, iż nieuzyskanie kredytu nie będzie wówczas stanowić okoliczności zawinionej po naszej stronie. W takim wypadku wprowadzając jednocześnie tzw. umowne prawo do odstąpienia będziemy mogli zwolnić się od obowiązku zawarcia umowy i skutecznie żądać odzyskania wpłaconego zadatku.  

Podsumowując, zawarcie umowy przedwstępnej wymaga odpowiedniej wiedzy, doświadczenia oraz przygotowania się aby maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy. Warto zatem skorzystać z pomocy adwokata od prawa cywilnego, który sporządzi tego typu umowę z maksymalnym uwzględnieniem naszych interesów lub roszczeń. Zachęcamy zatem do kontaktu z kancelarią adwokacką z Opola.